Продовження оренди землі у Миколаєві: чому ТОВ «КОВБОЙ+» дійшло до Верховного Суду (справа № 400/4045/20)

1. Про що була справа?

Адміністративна справа № 400/4045/20 виникла внаслідок конфлікту між ТОВ «КОВБОЙ+» та Миколаївською міською радою. Компанія орендувала земельну ділянку площею 135 кв.м для розміщення торговельного об’єкта. Вчасно звернувшись із заявою про продовження терміну оренди, підприємство отримало відмову. Міська рада мотивувала своє рішення тим, що на ділянці нібито розташована тимчасова споруда, а не капітальна будівля, що на думку чиновників змінювало правила гри. Позивач звернувся до суду, щоб визнати дії ради незаконними та поновити договір оренди на тих самих умовах.

2. Аналіз правової проблеми

Фундаментальна правова проблема у цій справі полягає у правильному застосуванні статті 33 Закону України «Про оренду землі». Юридична дискусія точиться навколо «переважного права» орендаря на поновлення договору. Згідно із законом, якщо орендар належно виконував обов’язки, повідомив про намір продовжити оренду та надав проєкт додаткової угоди, орендодавець зобов’язаний розглянути це питання. Суть конфлікту — чи може орган місцевого самоврядування відмовити у продовженні оренди з причин, які не передбачені законом, наприклад, через зміну власного бачення містобудівної документації або класифікації об’єкта, що вже розташований на землі.

З позиції адміністративного права, ми спостерігаємо конфлікт між дискреційними повноваженнями ради та принципом «легітимних очікувань» приватного суб’єкта. Стаття 19 Конституції України зобов’язує органи влади діяти лише на підставі та в межах повноважень. Верховний Суд у цій справі акцентував увагу на тому, що відмова у поновленні оренди має бути не просто волевиявленням депутатів, а юридично обґрунтованим актом. Посилання на те, що об’єкт є тимчасовим, не є автоматичною підставою для припинення землекористування, якщо орендар дотримався процедури повідомлення.

Приклад із повсякденного життя: уявіть, що ви п’ять років орендуєте приміщення під кав’ярню. Ви вчасно платите, зробили ремонт і за місяць до кінця контракту пишете власнику: «Хочу продовжити ще на п’ять років». Власник мовчить, а в останній день каже: «Я передумав, мені не подобається колір ваших фіранок, виселяйтесь». У бізнесі з державою правила жорсткіші: якщо ви все зробили по закону, держава не може «передумати» без вагомих законних причин.

2.1. Перелік позовних вимог:

• визнати незаконним та скасувати рішення Миколаївської міської ради від 06.02.2020 №56/73 «Про відмову ТОВ «КОВБОЙ+» у поновленні договору оренди землі»;
• визнати незаконним та скасувати лист-повідомлення Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради від 06.03.2020 №13-05/1779;
• визнати договір оренди землі від 04.03.2010 № 7168 поновленим на той самий строк і на тих самих умовах;
• зобов`язати Миколаївську міську раду укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

3. Джерела права, використані судами

• Конституція України (ст. 19, 41, 142);
• Земельний кодекс України (ст. 12, 122, 124);
• Закон України «Про оренду землі» (ст. 33);
• Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні»;
• Кодекс адміністративного судочинства України (ст. 2, 77, 341, 350).

4. Результати розгляду позовних вимог

5. Питання та мотивування Верховного Суду

5.1. Окрема думка судді

У цій справі колегія суддів Верховного Суду діяла одностайно, проте концепція окремої думки в подібних категоріях спорів часто стосується способу захисту порушеного права. Питання полягає у тому, чи є скасування незаконної відмови «ефективним захистом». Орендар отримує на руки папір про те, що відмова була незаконною, але договору все ще немає. Один із суддів міг би зауважити, що суд повинен безпосередньо зобов’язати раду підписати додаткову угоду, щоб орендар не був змушений знову роками чекати на сесію міськради.

Правова дискусія тут ґрунтується на балансі між незалежністю самоврядування та правом на судовий захист. Згідно зі статтею 6 Конвенції про захист прав людини, кожен має право на справедливий суд, що включає обов’язковість виконання рішення. Окрема думка в таких справах — це завжди заклик до більш рішучих дій суду задля реального відновлення прав бізнесу, а не формального правосуддя.

Приклад: уявіть, що ви оскаржили оцінку вчителя, який навмисно її занизив. Директор школи каже: «Так, оцінка несправедлива, я її скасовую». Але нову оцінку вам не ставить. Ви формально виграли, але атестат все ще порожній. Окрема думка в суді — це як голос заступника директора, який каже: «Ми не просто маємо скасувати стару оцінку, ми маємо поставити ту, на яку дитина реально напрацювала».

6. Фінансовий ефект для позивача

Прямий фінансовий ефект у вигляді стягнення грошових коштів з бюджету у цій справі був відсутній. Однак, непрямий фінансовий ефект є значним: позивач зберіг можливість законного використання комерційного об’єкта на земельній ділянці, що дозволяє продовжувати господарську діяльність та отримувати прибуток. Втрата оренди призвела б до необхідності демонтажу споруди та повної зупинки бізнесу.

7. Витрати на правову допомогу

Питання витрат на правову допомогу (адвоката) розглядалося судами нижчих інстанцій. Позивач заявляв вимоги щодо компенсації витрат, проте у касаційній інстанції Верховний Суд зазначив, що судові витрати розподілу не підлягають у зв’язку з залишенням скарги без задоволення. Зазвичай у таких справах судовий збір за розгляд справи в суді першої інстанції (близько 2102 грн на момент подання) стягується з відповідача у разі перемоги позивача.